ما هي المنازعات العقارية؟

تنشأ المنازعات العقارية بسبب خلافات تتعلق بملكية العقارات، عقود البيع أو الإيجار، التعديات على الأراضي، أو حتى سوء تنفيذ مشاريع التطوير العقاري. تتنوع المنازعات بين مشاكل قانونية بسيطة، بداية من التأخر في دفع الإيجار، إلى قضايا معقدة تتعلق بنزاعات الملكية أو الاحتيال في العقود.

أكثر  أنواع المنازعات العقارية شيوعاً:

• النزاعات على ملكية عقار.
• مشاكل تقع بين المالك والمستأجر.
• نزاعات ناتجة عن شراكات التطوير العقاري.
• التعديات على الأراضي والممتلكات العقارية.

أهم الأسباب التي تؤدي إلى نشوء نزاع عقاري.

هناك أسباب عدة لظهور نزاع عقاري يتعلق أما بالأفراد أو صحة الأوراق و العقود وقانونيتها وكذا بعض التصرفات التي يقوم بها البعض وتتعدد تلك الأسباب بمزيد من التوضيح كالتالي:
 

الخلافات بين الملاك والمستأجرين:

غالبًا ما تنشأ تلك النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم التزام أحدهما بشروط العقد، مثل عدم دفع الإيجار أو عدم إجراء الصيانات اللازمة أو الإخلال ببنود الاتفاق.

سوء تفسير العقود والاتفاقيات:

الصياغة الغامضة للعقود قد تؤدي إلى سوء فهم بين الأطراف لذلك ننصح بأن يتم الاستعانة بمكتب محاماة لصياغة العقود تجنبا لسوء الفهم وضمان الحقوق القانونية.

التعديات العقارية:

التعديات احد اكثر الاسباب شيوعا في نشوء نزاع عقاري كالقيام بالبناء أو استغلال قطعة أرض لا يملكها الشخص المتعدي.

في حالة نشوء النزاع العقاري بالفعل نلجأ هنا إلى الفصل السريع في هذا النزاع حفاظا على الحقوق تجنبا للإستغلال، و لتعزيز الاستقرار في السوق العقاري.

الطرق الودية أولا قبل اللجوء إلى القضاء…

وقبل اللجوء للطرق القانونية للفصل في المنازعات العقارية نلجأ الى الطرق الودية لحل النزاع والتي توفر الوقت والمال مثل الوساطة و التحكيم والتفاوض حتى يتم التصالح على النحو التالي…

التفاوض:

التفاوض حل بديل عن اللجوء إلى الجهات المختصة ويكون بشكل مباشر بين الأطراف القائمين بالنزاع أو بموكلين عن كل منهم للوصول الى حلول مرضية ترضي جميع الأطراف 

الوساطة:

 تعتمد الوساطة على وجود طرف محايد هو الوسيط المعروف بالحيادية، واتباع الحق، والعلم بالقوانين السعودية. يقوم بتقريب وجهات النظر بين الأطراف المتنازعة للوصول إلى الترضية المناسبة للطرفين دون اللجوء إلى القضاء.

التحكيم:

التحكيم في المنازعات العقارية قائم على صلاحية المحكّم في إطلاق حكم ملزم للطرفين ويكون معين من قبل الجهات المحلية مثل مراكز التحكيم المعتمد ، ويكون القرار نهائياً وقابل للتنفيذ وفقاً للأدلة المقدمة مع العلم بأن جلسات التحكيم تكون عادة سرية وتعقد جلساتها بحضور  جميع الأطراف ومحاميهم لتقديم الأدلة والمستندات وشرح وجهات النظر.

التصالح:

يتم  بعد الوصول إلى حل يرضي جميع الأطراف وإبرام عقد التصالح وفقا لما تم الاتفاق والتصالح عليه ويكون ملزما لجميع الأطراف المعنية 

في هذا الشأن ينصح بالاستعانة بمكتب محاماة لينوب عنك في تلك المفاوضات والجلسات التصالحية أو التفاوضية لتطبيق الجوانب القانونية التي تحفظ الحقوق وتجنب الوقوع في تلك المنازعات مستقبلا…

الإجراءات القانونية للفصل في المنازعات العقارية.

في حالة فشل التفاوض الودي والحلول المباشرة في حل النزاعات العقارية نلجأ الى الإجراءات القانونية وتصعيد الأمر إلى المحكمة وتشمل تلك الإجراءات…

• رفع الدعوى: يبدأ الطرف المتضرر بتقديم دعوى قانونية مدعومة بالوثائق اللازمة.
• جمع الأدلة والمستندات: مثل العقود، الإيصالات، والوثائق الرسمية الأخرى.
• الترافع والتقاضي أمام المحاكم واللجان المختصة: يتم خلالها استعراض القضية من جميع الجوانب للوصول إلى قرار عادل.

أهم التحديات في قضايا الفصل في المنازعات العقارية.

تأخر البت في القضايا:

تعد فترات الانتظار الطويلة واحدة من أكبر المشاكل التي تواجه الأطراف المتنازعة، ما يعوق سير المشروعات العقارية ويذل المزيد من الجهد للأطراف المعنية.

نقص الخبرة القانونية في بعض القضايا:

بعض النزاعات العقارية تكون معقدة وتتطلب معرفة متخصصة بالقوانين العقارية والتشريعات ذات الصلة. وهو ما يستلزم الاستعانة بمحامي ذو خبرة ملم بجوانب القانون

و كخطوة استباقية واعية عليك بتجنب الوقوع في فخ المنازعات العقارية من خلال بعض الممارسات السليمة في المعاملات العقارية لضمان حقوق جميع الأطراف و التقليل من احتمالية وقوع تلك الخلافات. لذلك إليك 5 نصائح قانونية لتجنب النزاعات العقارية قدر الإمكان قبل اللجوء إلى قضايا الفصل في المنازعات العقارية.

5 نصائح قانونية لتجنب النزاعات العقارية

1- مراجعة العقود والتأكد من صحتها 

العقد وثيقة قانونية تحكم العلاقة بين الأطراف في أي معاملة عقارية، وبالتالي فإن التحقق من صحتها خطوة أساسية لتجنب كثير من المشاكل المستقبلية وليس فقط تجنب النزاع و لمراجعة العقد بشكل سليم عليك بالآتي:

• الاطلاع على العقد بعناية: التسرع في التوقيع خطأ كبير جدا فلابد من فهم جميع البنود، خاصة المتعلقة بالحقوق والالتزامات مثل شروط الدفع، التسليم، أو الإخلاء.
• التأكد من التفاصيل الأساسية: تأكد من ذكر  كافة المعلومات الضرورية في العقد، مثل الوصف الدقيق للعقار  مثل (المساحة، الموقع، الحدود)، وكذا شروط التعديل أو الإضافات المستقبلية.
• في حالة الشرط الجزائي: تأكد من وجود بند يحدد الجزاءات التي قد تُفرض في حالة الإخلال بشروط العقد، سواء كان المخل بشروط العقد هو المالك او المستأجر او احد الاطراف المعنية.
• التحقق من صحة التوقيعات: العقد لابد ان يكون موقع من جميع الأطراف المعنية بالعقد، مع وجود الشهود.

2- الاستعانة بمحامي عقاري أو مستشار قانوني

الاستعانة بمحامي عقاري أو مستشار عقاري ليس ترفاً بل إجراء قانوني يحمي حقوقك ويضمن تجنب عدد من الأخطاء الممكن ارتكابها دون استشارته. لذلك عليك ب…

• اختيار محامي عقاري ذو خبرة : يساعدك على فهم جميع البنود المتعلقة بالحقوق والواجبات ويجنبك خطأ التسرع في التوقيع.
• مراجعة الإجراءات القانونية قبل التوقيع: مراجعة العقود والمستندات وبيان مطابقتها للقانون والتأكد من صلاحية كافة الإجراءات يجنبك الوقوع في كثير من الافخاخ خاصة المتعلقة ب الشروط غير القانونية.
• إيجاد حل استباقي للنزاعات: يساعدك المستشار القانوني على حل المشكلات البسيطة قبل تطورها إلى نزاعات كبيرة تتطلب اللجوء إلى القضاء

3- توثيق العقود والاتفاقيات

خطوة حاسمة لمنع اي نزاع قد ينشأ في المستقبل ويحفظ الحقوق بشكل رسمي بعيد عن العقود الابتدائية والاتفاقيات الغير رسمية. لذلك احرص على… 

• سرعة الحصول على نسخة موثقة للعقد : نسخة أصلية موثقة ومعتمدة لكل طرف  
• توثيق الإيصالات والمدفوعات: هام جدا لكل من المستأجر والمشتري توثيق الفواتير والمدفوعات خاصة في حالة الإيجار والأقساط 
• التوثيق في حالات التعديل أو الإضافة: في حال التعديل أو الإضافة لابد من اعادة التوثيق بشكل رسمي سواء كان بإضافة ملحق أو بتوقيع اتفاق جديد.
• تصوير العقار قبل وبعد التسليم: توثيق حالة العقار  بالصور قبل وبعد التسليم لتجنب النزاعات المتعلقة بالصيانات والأضرار  التي لحقت بالعقار.

4- التحقق من ملكية العقار: 

قبل شراء أو استئجار عقار تحقق من ملكيته القانونية للبائع او المؤجر  وتأكد أن لديه الحق في التصرف بالعقار.

• طلب سند الملكية: يجب أن تطلب نسخة من سند ملكية العقار والتحقق من صحته مع الجهات المعنية لتجنب حالات التحايل. 
• التأكد من عدم وجود نزاع على العقار: تحقق من عدم وقوع العقار محل نزاع قانوني أو رهن لأحد البنوك أو لأي أطراف أخرى.

5- موثوقية الطرف الثاني

في حال التعامل مع المطورين العقاريين لابد من اختيار مطور عقاري معتمد و لديه تاريخ ناجح من التعاملات، كذلك تأكد من حسن سمعة الطرف الثاني في حال التعامل مع أفراد ( بائع - مؤجر - مستورد - او وكيل عقاري……)

تساعدك تلك النصائح على تجنب النزاعات العقارية وضمان حقوقك القانونية سواء كنت مستثمراً او مالكاً لعقار او مستاجر لوحدة عقارية … ويستلزم الأمر استشارة محامي قضايا عقارية يساعدك على فهم القوانين العقارية و يستطيع حمايتك من الوقوع في مشكلات وخلافات كان من الممكن ان تقع فيها بدون فهم كافي للقانون والاجراءات، ويمكنه الدفاع عنك ايضا في قضايا الفصل في المنازعات العقارية.


أسئلة شائعة (FAQs)

ما هي الجهة المسؤولة عن الفصل في المنازعات العقارية؟

المحاكم العقارية ولجان فض المنازعات هي الجهات الرئيسية التي تتعامل مع القضايا العقارية.
 

ما هي البنود الأساسية التي يجب الانتباه إليها في العقود العقارية؟

يجب الانتباه إلى تفاصيل الأطراف، وصف العقار، شروط الدفع، وبنود إنهاء العقد
 

 متى يجب علي استشارة محامٍ في الأمور العقارية؟

ينصح باستشارة محامي عند

• شراء أو بيع عقار للتأكد من صحة العقد وسلامة الأوراق القانونية.
• وجود نزاعات قائمة مع المالك أو المستأجر.
• التعامل مع حالات معقدة خاصة بنزاعات الملكية أو التعديات على الأراضي.
• التخطيط للاستثمار في مشاريع عقارية كبيرة.

كيف أختار المحامي المناسب لقضيتي العقارية؟

عند اختيار المحامي، يجب التأكد من:

خبرته في القضايا العقارية والتعامل مع المنازعات العقارية المشابهة.

سمعته المهنية من خلال مراجعة تقييمات العملاء السابقين.

فهمه للقوانين المحلية المتعلقة بالعقارات.

قدرته على تقديم حلول مبتكرة وسريعة لتجنب الإجراءات الطويلة.

ما هي تكلفة الاستعانة بمحامٍ متخصص في العقارات؟

تختلف التكلفة حسب:

طبيعة القضية (بسيطة أم معقدة).

مدة النزاع والإجراءات القانونية المطلوبة.

خبرة المحامي وشهرته.

بعض المحامين يتقاضون رسومًا ثابتة، بينما يعتمد آخرون على نسبة من قيمة العقار أو النزاع.